Vos questions sur notre agence immobilière et les transactions de biens immobiliers

Questions sur la vente d'un bien immobilier

En règle générale, le délai de vente moyen entre la signature du compromis de vente et de l’acte authentique de vente est de 3 mois. Ce délai peut être rallonger selon les contraintes des vendeurs ou des acquéreurs. On parle alors d’un « compromis long » (6 mois en général).

Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous devez fournir à l’acquéreur un certain nombre de diagnostic.

  Les diagnostics obligatoires pour vendre une maison : 

  • Le DPE ( diagnostic de performance énergétique ), informe l’acquéreur sur la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le logement. Sa durée de validité est de 10 ans.
  • Le diagnostic électricité, fait un état de l’installation intérieure d’électricité et évalue les risques pouvant mettre en danger le futur acquéreur. Ce diagnostic est obligatoire uniquement pour les installations électrique de plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.
  • Le diagnostic gaz, fait un état de l’installation intérieure du gaz et évalue les risques pouvant mettre en danger le futur acquéreur. Ce diagnostic est obligatoire pour tous les logements équipé d’une installation au gaz et pour les installations de plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.
  • Le diagnostic amiante, permet de repérer dans le logement la présence ou m’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Ce diagnostic est obligatoire pour tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Les diagnostics amiante ayant été réalisé avant le 1er avril 2013 doivent être renouvelés. Les diagnostics amiante ayant été réalisé à partir du 1er avril 2013 ont une durée de validité illimité dans le temps.
  • Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), il vise à mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement pour identifier ceux contenant du plomb et décrire leur état de conservation. Ce diagnostic est obligatoire pour tous les logements construits avant 1949. Il est illimité dans le temps si le logement ne contient pas de plomb. En revanche, si le logement contient du plomb, le diagnostic à une durée de validité d’1 an.
  • Le diagnostic termites, donne des informations sur la présence ou l’absence d’insectes xylophages dans un logement. Ce diagnostic est obligatoire pour les logements situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de 6 mois.

Oui, il est possible de revendre son logement avant d’avoir remboursé le prêt immobilier.

Vous pouvez ensuite décider de rembourser votre banque par anticipation.

Il est également possible après la vente de votre logement de transférer votre crédit en cours avec l’accord de votre banque pour financer l’achat d’un nouveau logement. Votre contrat est alors modifié afin que votre crédit porte sur votre nouvel achat. Cela vous évite d’avoir à clôturer votre ancien crédit pour en souscrire un nouveau et par conséquent d’économiser des frais. Toutefois, le taux d’intérêt reste celui de votre crédit initial, sauf à renégocier votre taux.

Plusieurs documents sont obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, et sans lesquels la vente ne serait pas possible. On distingue différentes catégories de documents :

→ Les documents relatifs à la situation personnelle du vendeur : ce sont des justificatifs attestant de l’identité, adresse et situation familiale du vendeur. Par exemple : copie de la pièce d’identité, livret de famille ou convention de PACS…

→ Les documents relatifs à votre droit de propriété : par exemple, le titre (ou attestation) de propriété qui avait été signé au moment de l’achat de ce bien, le dernier avis d’imposition de la taxe foncière…

→ Les documents relatifs aux diagnostics obligatoires : en fonction du type de bien, on retrouve les diagnostics plomb, amiante, gaz, électricité, diagnostic de performance énergétique (DPE), état des risques et pollutions (ERP), termites, surface Carrez (pour les biens en copropriété), et assainissement collectif (tout-à-l’égout) ou non collectif (fosse septique).

→ Les documents relatifs aux maisons de moins de dix ans : le permis de construire, la déclaration d’achèvement des travaux, le certificat de conformité, et la garantie décennale ou attestation d’assurances « dommages-ouvrage ».

→ Les documents relatifs aux maisons avec piscine : le permis de construire ou la déclaration préalable selon la superficie du bassin, la garantie constructeur, et les factures.

→ Les documents relatifs à la copropriété tels que le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, la fiche synthétique de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les trois derniers relevés de charges, le carnet d’entretien de l’immeuble. Ces documents peuvent être récupérés auprès du syndic de copropriété.

De même, le pré-état daté devra être fourni avant la signature du compromis, et l’état daté, avant la signature de l’acte authentique de vente. Ces documents attestent de la situation financière du vendeur, à l’égard de ses charges de copropriété.

→ Les documents relatifs au lotissement : par exemple, le règlement du lotissement et le cahier des charges.

→ Tout type de factures sur les équipements de la maison (entretien de la cheminée ou du poêle, climatisation réversible, électroménagers…) : elles ne sont pas obligatoires mais particulièrement appréciées par les acheteurs, surtout si des garanties sont toujours effectives.

Regrouper tous ces documents peut s’avérer fastidieux. Il convient de s’y prendre à l’avance car ils permettent non seulement de renseigner au maximum vos futurs acquéreurs sur le bien, et de ne pas perdre de temps pour la prise de rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis, une fois l’offre d’achat formulée. En anticipant, vous sécurisez ainsi votre vente !

C’est un droit légal accordé à des personnes privées ou publiques (par exemple, la mairie) leur permettant d’acheter un bien en priorité à toute autre personne, à partir du moment où le vendeur a manifesté son intention de vendre.

Concrètement, lorsqu’un bien se situe dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain, le notaire va adresser, après la signature du compromis, une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie. Celle-ci va alors être prioritaire sur l’acheteur, pendant un délai de deux mois, pour acquérir ce bien, en vue de réaliser un projet d’intérêt général. Il faudra alors attendre l’expiration de ce délai ou une réponse négative de la mairie pour pouvoir signer l’acte authentique de vente.

Lors d’une revente immobilière, que ce soit une maison, un appartement, un terrain… il est possible de réaliser une plus-value. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial, c’est-à-dire le gain réalisé lors de la revente.

Concernant la vente d’une résidence principale, il n’y a pas d’imposition sur la plus-value éventuellement réalisée !

L’imposition sur la plus-value immobilière intervient dans le cadre de la vente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif détenu depuis moins de trente ans.
Le montant de l’imposition va dépendre d’un barème établi en fonction de la durée de détention du bien, du montant même de la plus-value, ou encore d’autres abattements exceptionnels ou temporaires.

Si vous pensez être concerné par une imposition sur la plus-value, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire qui pourra estimer précisément le montant de votre imposition.

Questions sur l'achat d'un bien immobilier

Les acheteurs sont tenus, eux aussi, de fournir des documents obligatoires en vue de la bonne exécution de la vente immobilière.
Il s’agit des justificatifs attestant de l’identité, adresse et situation familiale du ou des acheteurs. Par exemple : les copies de la pièce d’identité, du livret de famille, du contrat de mariage ou de la convention de PACS, en plus d’avoir complété une fiche d’état civil…

De même, ils renseigneront un plan de financement, dans l’attente de pouvoir fournir au notaire, dans le cas d’un emprunt, l’offre d’octroi de prêt par l’établissement bancaire ou le courtier, et qui permet la signature de l’acte authentique.

Concrètement, c’est après la formulation d’une offre d’achat et avoir attendu les dix jours de rétractation qui font suite à la signature du compromis devant le notaire, que l’acheteur dispose d’un délai d’un mois pour faire sa demande de crédit auprès de sa banque ou son courtier.

Toutefois, il est fortement conseillé à tout acheteur de commencer ses démarches bancaires bien avant d’éplucher les sites d’annonces immobilières ou passer le seuil d’une agence ! Il n’y a rien de pire que de visiter des biens pour lesquels on ne disposerait pas du budget nécessaire, ou que l’on pourrait prétendre à des critères de recherche supplémentaires. Bref, une belle perte de temps, sans parler du risque de déception.

Tout bon projet d’achat immobilier qui se respecte commence toujours par déterminer un budget. Pour cela, il convient de soigner ses comptes, évaluer son apport personnel, sa capacité d’épargne à chaque fin de mois, puis consulter son banquier ou courtier pour déterminer exactement le budget que l’on a à disposition.

D’ailleurs, une offre d’achat formulée, avec un financement déjà vérifié, attestera de votre sérieux et votre motivation, rassurant ainsi le vendeur, en plus de vous positionner favorablement si vous êtes en concurrence face à d’autres acquéreurs.

Pour le candidat acquéreur, l’offre d’achat est un moyen de réserver un bien à des conditions qu’il fixe lui-même. Il s’engage à acheter le bien en cas d’acceptation du vendeur. L’acquéreur doit avoir la capacité juridiquede signer un contrat car l’offre d’achat est destinée à aboutir à la signature d’un acte de vente.

L’offre doit être écrite et contenir les éléments suivants :

  • Désignation du bien
  • Date de l’offre
  • Prix fixé par l’acquéreur
  • Durée de validité de l’offre de 1 ou 2 semaine(s)

Le délai de réflexion ou de rétractation ne s’applique pas pour une offre d’achat acceptée.

  Attention : le candidat acquéreur qui fait une offre d’achat ne doit verser aucune somme d’argent au vendeur.

Pendant le délai de validité de l’offre, le vendeur a plusieurs possibilités :

  • Il peut accepter les conditions de l’offre du candidat acquéreur
  • Il peut refuser l’offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé
  • Il peut faire une contre-proposition écrite, c’est-à-dire une nouvelle offre qui rend l’offre initiale caduque

Si le vendeur accepte les conditions de l’offre, le candidat acquéreur est engagé. Une promesse de vente ou, à défaut, un acte de vente est alors signé.

Questions sur le compromis de vente et l'acte authentique de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat pouvant être rédigé sous seing-privé par un particulier ou agent immobilier, ou sous forme authentique par un notaire.

La signature d’un compromis de vente engage les deux parties réciproquement, acheteurs et vendeurs, à conclure la transaction à un prix déterminé et à des conditions définies d’un commun accord. On parle de conditions suspensives.
Ainsi, le vendeur s’oblige ainsi à vendre audit acheteur, cessant alors les visites ou toutes autres démarches de vente. Il devra également réunir tous les documents obligatoires pour la vente de son bien, notamment le dossier de diagnostics techniques (DDT).
En contrepartie, l’acheteur s’oblige, par exemple, à effectuer ses démarches en vue de l’obtention de son prêt immobilier, d’un permis de construire, ou de conclure une vente en cours nécessaire pour cet achat.

Si l’une des parties renonce à son engagement, en dehors de la non-réalisation des conditions suspensives, l’autre partie pourra alors demander des dommages-intérêts.

L’acte authentique de vente est un contrat par lequel le vendeur transmet définitivement la propriété de son bien immobilier, en l’échange duquel l’acquéreur s’oblige à lui en payer le prix convenu. Les conditions suspensives préalablement définies dans le compromis de vente, ont, elles-aussi, été réalisées.

La vente immobilière passe obligatoirement par cet acte authentique de vente, signé à la fois par le vendeur, l’acheteur, mais aussi par le notaire, qui agit en tant qu’officier public, et confère ainsi au document son caractère authentique.
L’acte de vente a alors une force probante et exécutoire.

Le vendeur transmet les clés du bien vendu au nouveau propriétaire.
Le notaire, quant à lui, s’assure du paiement de la vente. Pour cela, il aura en amont sollicité le déblocage des fonds, puis exécutera les virements. C’est aussi à ce moment que l’acheteur doit s’acquitter des frais annexes, tels que les frais de notaire, ainsi que des honoraires du professionnel de l’immobilier.

Juste avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, conseiller immobilier, acheteur et vendeur ont procédé à un état des lieux, sur place, du bien objet de la vente, ainsi qu’un relevé de compteurs.

En moyenne, il faut compter trois mois de délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique devant le notaire.

La signature du compromis intervient généralement deux semaines après la formulation de l’offre d’achat, selon les disponibilités du notaire.
Une fois le compromis signé, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours, où il peut revenir sur son offre ou l’annuler.

Au-delà de ces dix jours, si le paiement n’est pas comptant, l’acheteur dispose ensuite d’un délai d’un mois pour réaliser ses démarches pour obtenir son crédit, auprès d’un organisme bancaire ou courtier. Une fois la demande réalisée, l’organisme de crédit dispose à son tour d’un délai d’un mois pour octroyer, ou non, le prêt.

→ Dans l’hypothèse où l’offre de prêt est acceptée par la banque ou le courtier, l’acheteur va devoir attendre un délai légal d’acceptation de onze jours, avant de pouvoir retourner le document signé à son organisme de crédit. Une fois fait, il ne restera plus qu’à transmettre l’offre de prêt et prendre rendez-vous chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente.

→ Dans l’hypothèse où l’offre de prêt est refusée par la banque ou le courtier, l’acheteur a le choix de poursuivre la vente, s’il dispose d’une autre source de financement, ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, la vente est alors annulée.

En parallèle de ces démarches, le notaire informe la mairie de la vente immobilière. Celle-ci dispose d’un délai de deux mois de préemption pour s’interposer et acquérir le bien, dans les mêmes termes et conditions, à la place de l’acheteur qui a fait l’offre. Il faut attendre l’expiration de ce délai de deux mois ou une réponse négative de la mairie pour pouvoir signer l’acte de vente définitif.

Astuce : pour diverses raisons, acheteur et vendeur peuvent convenir, d’un commun accord, d’une vente longue amenant alors le délai entre le compromis et l’acte authentique de vente à une durée de six mois.

La vente immobilière passe obligatoirement par cet acte authentique de vente, signé à la fois par le vendeur, l’acheteur, mais aussi par le notaire, qui agit en tant qu’officier public, et confère ainsi au document son caractère authentique.
L’acte de vente a alors une force probante et exécutoire.

Le vendeur transmet les clés du bien vendu au nouveau propriétaire.
Le notaire, quant à lui, s’assure du paiement de la vente. Pour cela, il aura en amont sollicité le déblocage des fonds, puis exécutera les virements. C’est aussi à ce moment que l’acheteur doit s’acquitter des frais annexes, tels que les frais de notaire, ainsi que des honoraires du professionnel de l’immobilier.

Juste avant la signature de l’acte authentique chez le notaire, conseiller immobilier, acheteur et vendeur ont procédé à un état des lieux, sur place, du bien objet de la vente, ainsi qu’un relevé de compteurs.

Chacune des parties, acheteur comme vendeur, peut choisir son notaire pour encadrer la vente immobilière.
Dans l’hypothèse où plusieurs notaires sont présents, les signatures du compromis et de l’acte authentique de vente se déroulent chez le notaire de l’acheteur.

On conseille toutefois aux parties de s’accorder sur un seul et même notaire ! En effet, outre l’aspect simplifié des démarches administratives, cela permet une prise de rendez-vous plus rapide, et donc de sécuriser la vente, que s’il avait fallu coordonner les disponibilités du notaire avec celles d’un autre, en plus de celles des acheteur, vendeur et conseiller immobilier.

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