Rentabilité locative : calcul simple

Les définitions qui font gagner du temps

• Rendement brut = Loyers annuels / Prix d’achat (frais inclus)

• Rendement net = (Loyers annuels – charges récurrentes) / Prix d’achat (frais inclus)

• Net‑net (ou « après financement ») = (Loyers annuels – charges – annuité de crédit) / Prix d’achat (frais inclus)

• Cashflow mensuel = (Loyers encaissés – charges – annuité de crédit) / 12

Important : le prix d’achat doit inclure frais de notaire et travaux pour comparer des projets sur une base saine.

Données à rassembler (check‑list)

• Prix du bien, frais de notaire, travaux (dont ameublement), éventuels honoraires.

• Loyer mensuel réaliste, vacance (en mois/an) selon le marché/stratégie.

• Charges récurrentes : taxe foncière, charges copro/entretien, assurances (PNO, GLI), gestion locative, petites maintenances.

• Financement : mensualité de crédit, assurance emprunteur.

Formules pas à pas (avec exemple)

Projet fictif en meublé : T2 acheté 150 000 € + 7,5 % de frais + 20 000 € de travaux/ameublement. Loyer 750 €/mois, 1 mois de vacance/an. Charges annuelles : TF 800 €, copro/entretien 900 €, PNO 120 €, GLI 2,5 % des loyers encaissés, gestion 8 %. Mensualité crédit 650 € + assurance 25 €.

1. Investi = 150 000 + 11 250 + 20 000 = 181 250 €

2. Loyers bruts = 750 × 12 = 9 000 €

3. Vacance = 9 000 × (1/12) = 750 € → loyers encaissés 8 250 €

4. GLI ≈ 8 250 × 2,5 % = 206 € ; gestion ≈ 8 250 × 8 % = 660 €

5. Charges ≈ 800 + 900 + 120 + 206 + 660 = 2 686 €

6. Rendement brut = 9 000 / 181 250 = 4,97 %

7. Rendement net = (8 250 – 2 686) / 181 250 = 3,07 %

8. Annuité crédit = (650 + 25) × 12 = 8 100 €

9. Cashflow mensuel = (8 250 – 2 686 – 8 100) / 12 = –212 € / mois

Lecture : projet patrimonial correct mais cashflow négatif. On peut jouer sur prix d’achat, loyer, travaux, apport, stratégie locative ou gestion.

Hypothèses locales — Orange et alentours : loyers & vacance

Communes couvertes : Orange, Piolenc, Caderousse, Jonquières, Courthézon, Camaret‑sur‑Aigues, Sérignan‑du‑Comtat, Uchaux.

Repères qualitatifs pour vos hypothèses

• Orange centre : petites surfaces (T1/T2) adaptées aux actifs ; vacance prudente : ~1 mois/an (rotation + saisonnalité).

• Villages résidentiels (Piolenc, Uchaux, Sérignan, Camaret) : cible familiale en longue durée ; vacance 0,5 à 1 mois si loyer cohérent et bien entretenu.

• Courthézon / Jonquières : proximité A7/A9 → demande soutenue pour maisons avec jardin/garage ; privilégiez une gestion simple (nu/meublé classique).

• Meublé vs nu : le meublé améliore souvent le loyer sur T1/T2 à Orange ; pour T3/T4 villages, le nu bien positionné reste robuste.

• Courte durée : faisable selon règles locales ; privilégier les adresses stratégiques et le standard hôtelier. Comptabilisez temps de gestion et remplacement mobilier.

Conseil : testez 3 scénarios (optimiste / central / prudent) dans le modèle Excel ; ajustez prix d’achat, loyer, vacance et gestion pour voir l’effet cashflow.

Les 5 pièges les plus fréquents

1. Oublier frais de notaire et travaux dans l’investissement total.

2. Sous‑estimer la vacance locative et la maintenance.

3. Confondre brut (joli) et net/cashflow (réel).

4. Ne pas intégrer la gestion locative quand on n’a pas de temps.

5. Penser fiscalité avant d’avoir un projet rentable à la base.

Optimiser sans se raconter d’histoires

• Négociation : chaque –5 000 € sur le prix améliore durablement vos ratios.

• Travaux utiles : cibler ce qui relève le loyer (cuisine/sdb, optimisation plan, rangements, éclairage, déco sobre).

• Stratégie locative : meublé, colocation, longue vs courte durée (à cadrer réglementairement selon la ville).

• Gestion : internaliser au début, externaliser à mesure que le parc grandit.

CTA : 👉 Télécharger le modèle de calcul (Excel) et obtenir une lecture rapide de votre projet

FAQ

Quel rendement viser ? Dépend de l’objectif : patrimonial (4–5 % brut mais emplacement prime), cashflow (viser ≥ 6–7 % brut avec charges maîtrisées), mixte selon marché.

Comment intégrer les travaux ? Ajoutez‑les au coût total investi. Distinguez CapEx (gros travaux sur 5–10 ans) et Opex (petite maintenance annuelle).

Faut‑il un mois de vacance par défaut ? C’est une hypothèse prudente. Adaptez selon ville/stratégie (colocation, saisonnier, gestion pro…).

Le meublé est‑il toujours plus rentable ? Souvent mieux loué mais plus de gestion et amortissement mobilier. À valider au cas par cas.